Hipoteca multidivisas y la asimetría informativa. La actuación del registro inmobiliario en la prevención de conflictos: en busca del equilibrio contractual

Abstract

[ES] Esta tesis analiza las hipotecas multidivisas, sus características y los problemas asociados a este método de financiación. Destaca el aumento de litigios en España debido a la fluctuación del valor del euro frente a otras divisas pactadas contractualmente para el pago de hipotecas, lo que ha perjudicado a muchos prestatarios. La investigación aborda el origen, el concepto, las características y los métodos de extinción de hipotecas, el principio de buena fe y los consiguientes deberes de transparencia e información. Comparando España y Brasil, se examina la jurisprudencia, en particular en casos de arrendamiento de vehículos en dólares y contratos de hipotecas multidivisas, destacando la importancia del equilibrio contractual, así como las cláusulas abusivas y el papel del registrador de la propiedad en la prevención de litigios. También destaca la importancia de los registradores de la propiedad en la evaluación de los títulos que se les presentan para evitar la inscripción de hipotecas con cláusulas abusivas y el reconocimiento de su nulidad. La publicidad en los registros inmobiliarios proporciona conocimiento y la transparencia deseada a deudores y acreedores, lo que se traduce en una mejor estructura crediticia en ambos países. Se destaca el papel del registrador de la propiedad inmobiliaria como herramienta crucial para reducir la asimetría de información y prevenir litigios, desempeñando un papel preventivo, especialmente ante cambios tecnológicos como las monedas virtuales y los contratos inteligentes. La tesis también analiza los límites de la función del registrador, propone mejoras en el sistema hipotecario y busca promover una relación más justa y equilibrada entre prestamistas y prestatarios, reforzando la seguridad jurídica. En consecuencia, el mercado crediticio tiende a ofrecer mejores tipos de interés y a proporcionar un mayor equilibrio contractual, ya sea en hipotecas multidivisa u otras formas de financiación con garantía real.

[PT] Esta tese tem como objetivo analisar a hipoteca multimoeda, suas características e os problemas associados a essa modalidade de financiamento, destacando o aumento de ações judiciais na Espanha, em decorrência da flutuação do valor do euro em relação a outras moedas contratualmente acordadas para pagamento de hipotecas, o que prejudicou muitos mutuários. A pesquisa aborda a origem, conceito, características e formas de extinção da hipoteca, o princípio da boa fé, e consectários deveres de transparência e informação. Comparando a Espanha e o Brasil, examina-se a jurisprudência, especialmente em casos de leasing de veículos em dólar e contratos de hipoteca multimoedas, ressaltando a importância do equilíbrio contratual, bem como as cláusulas abusivas e o papel do registrador de imóveis na prevenção de conflitos. Destaca também a importância dos registradores de imóveis na avaliação dos títulos que lhes são apresentadas para evitar o registro de hipotecas com cláusulas abusivas, reconhecendo sua nulidade. A publicidade registral imobiliária proporciona conhecimento e a desejada transparência a devedores e credores, levando a uma melhor estrutura de crédito nos países. A atuação do registrador de imóveis é destacada como uma ferramenta crucial na redução da assimetria de informações e na prevenção de litígios, exercendo uma função preventiva, especialmente à luz das mudanças tecnológicas, como moedas virtuais e contratos inteligentes. A tese também discute os limites da atuação do registrador, propõe melhorias no sistema hipotecário e busca promover uma relação mais justa e equilibrada entre credores e devedores, fortalecendo a segurança jurídica. Consequentemente, o mercado de crédito tende a oferecer melhores taxas de juros e a proporcionar melhor equilíbrio contratual, seja em hipotecas multimoedas ou em outras formas de financiamento com garantias reais.

[EN] This thesis analyzes multicurrency mortgages, their characteristics, and the problems associated with this financing method. It highlights the increase in lawsuits in Spain due to the fluctuation of the euro's value against other contractually agreed-upon mortgage repayment currencies, which has harmed many borrowers. The research addresses the origin, concept, characteristics, and methods of extinguishing mortgages, the principle of good faith, and the resulting duties of transparency and information. Comparing Spain and Brazil, the case law is examined, particularly in cases of vehicle leasing in dollars and multicurrency mortgage contracts, highlighting the importance of contractual balance, as well as unfair terms and the role of the land registrar in preventing disputes. It also highlights the importance of land registrars in evaluating the titles presented to them to prevent the registration of mortgages with unfair terms and recognizing their nullity. Publicity in real estate registrations provides knowledge and the desired transparency to debtors and creditors, leading to a better credit structure in both countries. The role of the real estate registrar is highlighted as a crucial tool in reducing information asymmetry and preventing litigation, playing a preventive role, especially in light of technological changes such as virtual currencies and smart contracts. The thesis also discusses the limits of the registrar's role, proposes improvements to the mortgage system, and seeks to promote a fairer and more balanced relationship between lenders and borrowers, strengthening legal certainty. Consequently, the credit market tends to offer better interest rates and provide better contractual balance, whether in multi-currency mortgages or other forms of financing with real collateral.